“Người nước ngoài” là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và là người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam. Theo quy định người nước ngoài có được chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam không?
1. Người nước ngoài nào được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
Căn cứ tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 (thay thế bởi: Luật nhà ở năm 2023) quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm những tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và theo quy định của pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhanh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cuối cùng là cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp sẽ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Như vậy, nếu đáp ứng được điều kiện nêu trên thì người nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể nếu người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải nhập cảnh vào Việt Nam
2. Người nước ngoài có được chuyển nhượng căn hộ cho người Việt Nam hay không?
Theo quy định của Chính phủ cấm các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở để bán lại nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời tuy nhiên nếu đang sử dụng mà không còn nhu cầu nữa nhưng phải còn thời hạn sở hữu nhà ở thì người nước ngoài được phép bán lại nhà ở đang sử dụng cho cá nhân, tổ chức khác nhưng phải đáp ứng theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:
– Nếu người nước ngoài muốn bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;
– Nếu người nước ngoài muốn bán/chuyển nhượng hoặc tặng cho tổ chức, cá nhân nược ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân đó sẽ chỉ được sở hữu nhà trong thời gian còn lại và vẫn sẽ được gia hạn đẻ sở hữu thêm nhưng phải được Nhà nước xem xét theo quy định tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Ngoài ra, người nước ngoài khi chuyển nhượng còn phải chịu nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác cho Nhà nước Việt Nam theo quy định có các văn bản pháp luật có liên quan.
Như vậy, người nước ngoài khi sở hữu căn hộ hợp pháp tại Việt Nam thì có quyền chuyển nhượng căn hộ đang sở hữu cho người Việt Nam, và người Việt Nam khi mua căn hộ sẽ được sở hữu lâu dài còn người chuyển nhượng sẽ phải hoàn tất phí, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác cho Nhà nước Việt Nam
Ngoài ra cần lưu ý thêm về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định như sau:
– Cá nhân tổ chức đã nhận bàn giao hoặc chưa nhận bàn giao khi mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Cá nhân, tổ chứ nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đang đã nhận chuyển nhượng trước đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Như vậy cá nhân, tổ chức được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, khi cá nhân, tổ chức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho cá nhân, tổ chức khác thì phải chuyển nhượng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu như hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; bên chuyển nhượng phải lập hợp đồng mua bán nhà ở chuyển nhượng hoặc lập phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực thực thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với một hoặc một số nhà trong tổng số nhà đã mua của chủ đầu tư.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại giữa người nước ngoài và người Việt Nam
Người nước ngoài được chuyển nhượng căn hộ chung cư cho người Việt Nam nhưng các bên cần phải tuân theo trình tự tại Điều 33 Thông tư 19/2016/NĐ-CP.
– Lập văn bản chuyển nhượng: theo đó các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần phải tiến hành lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (lưu ý về nội dung văn bản chuyển nhượng hợp đồng tại Điều 34 Thông tư này như: thông tin về các bên chuyển nhượng, giải quyết tranh chấp, số ngày, tháng năm của hợp đồng, giá chuyển nhượng hợp đồng và thời hạn phương thức thanh toán cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên), văn bản chuyển nhượng nêu trên do các bên thông nhất lập và lập 6 bản cụ thể 3 bản sẽ giao cho chủ đầu tư, 1 bản nộp cho cơ quan thuế và 2 bản còn lại mỗi bên liên qua giữ 1 bản, ngoài ra còn lập 1 bản để lưu trữ tại cơ quan công chứng, chứng thực nếu như văn bản chuyển nhượng phải thực hiện công chứng, chứng thực;
– Thực hiện công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
– Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xã nhận vào văn bản chuyên nhượng hợp đồng. Hồ sơ bảo gồm những giấy tờ sau đây:
- 05 văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng có công chứng (nếu có)
- Hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại (bản chính); bản chính của hợp đồng chuyển nhượng trước đó nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai; bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư nếu chỉ chuyển một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua; bản sao chứng thực biên bản giao nhà ở (nếu đã nhận bàn gia);
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc trường hợp miễn thuế thì có giấy tờ miễn thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận quyền nhượng (chứng minh nhân dân hoặc thể căn cước công dân hoặc hộ hộ chiếu, giấy tờ tương đương nếu là cá nhân, còn nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó);
– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng sẽ được chủ đầu tư xác nhận trong thời hạn tối đa 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được đủ hồ sơ nêu trên, sau đó cho bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ những giấy tờ sau:
- 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có xã nhận của chủ đầu tư, trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng
- Bản chính hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng trước liền kề trước đó (nếu có); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; bản sao chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miền thuế;
– Lần chuyển nhượng thứ hai tương tự như lần đầu tiên;
– Sau đó bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận theo quy định về luật đất đai. Để được cấp giấy chứng nhận thì ngoài những giấy tờ được quy định trong Luật đất đai thì bên đề nghị cần nộp thêm: bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư…(điểm a khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD) và bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư