Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 với nhiều thay đổi quan trọng đối với đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Cùng WeSale điểm lại 10 thay đổi lớn trong lần sửa đổi này.
1. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có đầy đủ quyền liên quan đến đất đai (Khoản 3 Điều 4)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luật Đất đai 2024 quy định: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).
Đồng thời giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm góp phần thúc đẩy đầu tư và thu hút kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào trong nước.
2. Doanh nghiệp được chuyển từ trả tiền thuê đất một lần sang hàng năm (Khoản 2 Điều 30)
Theo Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ.
Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập.
Theo các chuyên gia, quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Được nộp tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn.
3. Bỏ khung giá đất & Thay đổi phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi quan trọng về giá đất, cụ thể là:
– Bỏ khung giá đất: Khung giá đất là mức giá do Nhà nước quy định để làm căn cứ xác định giá đất cụ thể. Việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thị trường đất đai minh bạch, công khai, cạnh tranh hơn.
– Quy định rõ 4 phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng: Luật quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc quy định rõ phương pháp định giá đất sẽ giúp việc xác định giá đất chính xác hơn, phù hợp với thực tế.
4. Ban hành bảng giá đất hằng năm (từ ngày 01/01/2026) thay vì định kỳ 05 năm/lần
Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Theo đó, từ ngày 01/01/2026, Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai 2013.
Đồng thời, Điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ, Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương.
Bảng giá đất mới được áp dụng trong các trường hợp sau:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính thuế sử dụng đất;
– Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
– Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
– Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
– Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.
Bên cạnh đó, Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng theo từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn nếu khu vực đó có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.
5. 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội (Điều 79)
32 trường hợp chia ra thành 3 nhóm dự án: Công trình công cộng; Trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; Một số trường hợp khác có tiêu chí cụ thể.
6. Chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư
Luật Đất đai 2024 quy định, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất, giúp người dân có nơi ở ổn định trước khi phải di chuyển.
7. Đa dạng hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai 2024 quy định đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất có cùng mục đích hoặc khác mục đích sử dụng nếu người thuộc diện thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Khác với quy định tại Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân chỉ được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền.
8. Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Khoản 3 Điều 138)
9. Chuyển nhượng dự án BĐS
– Bên chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất) vẫn được chuyển nhượng dự án cho tổ chức khác.
– Các dự án đang thực hiện chuyển nhượng dự án trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
10. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (Khoản 8 Điều 45)
Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không còn quy định trường hợp này.
Theo đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.
Lưu ý: Trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) phải:
– Thành lập tổ chức kinh tế;
– Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay.